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Comment léguer un capital à mes héritiers en vendant en viager ?
Vendre en viager pour améliorer sa retraite, tout le monde connaît. Mais vendre en viager pour transmettre un capital à ses enfants ou petits-enfants, c’est une autre démarche, de plus en plus courante chez les seniors. La bonne nouvelle ? Il est tout à fait possible d’organiser une transmission de patrimoine grâce au viager, sans pour autant sacrifier son confort de vie.
Un capital disponible… de son vivant
Contrairement à une vente classique où l’argent est immédiatement disponible mais oblige à quitter son logement, la vente en viager permet de générer un capital fractionné entre bouquet et rente, tout en conservant son toit si on le souhaite. C’est un levier intéressant pour transmettre de son vivant, avec souplesse et parfois des avantages fiscaux non négligeables.
Prenons un exemple simple : un couple de retraités de 78 et 76 ans souhaite vendre sa maison en viager occupé. Estimée à 300 000 €, la maison pourrait permettre de générer un bouquet de 50 000 € et une rente mensuelle de 1 100 €. Rien n’empêche ces vendeurs de transmettre immédiatement tout ou partie du bouquet à leurs enfants, voire de le placer sur un produit dédié au profit de leurs petits-enfants.
Un outil de transmission modulable selon l’âge
Plus les vendeurs sont âgés, plus la valeur du droit d’usage et d’habitation diminue, ce qui libère une part plus importante du capital immobilier. À 82 ou 85 ans, la rente sera plus élevée, le bouquet aussi. En d’autres termes, plus on vend tard, plus on peut transmettre un capital immédiat plus conséquent.
Mais cela ne veut pas dire qu’il faut forcément attendre. Car un couple plus jeune (70–75 ans), s’il vend avec un bouquet modéré et une rente adaptée, peut organiser une transmission progressive, en prélevant sur la rente chaque mois pour alimenter une épargne ou faire des dons réguliers à ses enfants.
Donner sans se mettre en difficulté
Vendre en viager permet aussi de sécuriser sa situation personnelle tout en aidant ses proches. Contrairement à une donation classique qui peut fragiliser la situation financière du donateur, la vente en viager assure un revenu à vie. On donne ce qu’on peut, sans se mettre en danger, et on conserve la maîtrise de son patrimoine.
De plus, les donations de sommes d’argent bénéficient, tous les 15 ans, d’abattements fiscaux importants : jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant, ou 31 865 € par grand-parent et petit-enfant. En vendant un bien et en transmettant progressivement tout ou partie de la somme, on peut optimiser sa fiscalité, sans attendre la succession.
Viager libre : le choix d’une transmission accélérée
Dans le cas d’un viager libre, c’est-à-dire lorsque le vendeur quitte son logement au moment de la vente, le capital libéré est bien plus important. Pour une maison estimée à 350 000 €, un vendeur de 80 ans pourrait percevoir un bouquet de 180 000 € et une rente mensuelle de 1 500 €. Une partie importante de ce bouquet peut être transmise immédiatement, ou répartie entre les enfants.
C’est une option choisie par certains retraités qui partent en résidence senior ou souhaitent se rapprocher de leur famille. Ils vendent, se relogent, et en profitent pour aider leurs enfants à acheter un bien immobilier ou à financer un projet de vie.
Et si le bien est libéré plus tôt que prévu ?
Même dans le cadre d’un viager occupé, il est fréquent que le vendeur quitte son logement avant son décès, notamment pour entrer en établissement spécialisé ou vivre chez un proche. Dans ce cas, la clause de libération anticipée s’applique : l’acquéreur peut alors habiter ou louer le bien, mais la rente est revalorisée, parfois significativement.
C’est une bonne chose pour le vendeur, car cette revalorisation peut lui permettre de constituer un capital supplémentaire à transmettre. Par exemple, si la rente passe de 1 100 € à 1 500 € après libération du bien, le vendeur peut rediriger cet excédent vers une épargne dédiée aux héritiers, ou organiser une donation régulière.
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