Oui, c’est possible dans la plupart des situations. Cela demande des précautions  juridiques d’usage pour que la vente ne soit pas requalifiée par le législateur. Nous pouvons vous accompagner et vous prodiguer des conseils pour évaluer avec vous si  la vente peut se faire et quelles seraient les clauses adaptées pour la rendre réaliste.  Mieux encore, nous pouvons rédiger le compromis pour vous et trouver un notaire qui vous accompagnera.

Oui, c’est tout à fait possible. Généralement vous n’êtes pas seul propriétaire du bien et  il faut étudier votre titre de propriété acquisitif, votre contrat de mariage, l’acte de  notoriété et la dévolution successorale pour être certain des parts de chacun.  

Le viager consiste, pour l’investisseur, à verser une rente au vendeur, jusqu’au décès de celui-ci. L’acquéreur récupère le bien au moment de sa libération. Par exemple lorsque le vendeur décide de s’installer dans un appartement plus adapté, en Résidence pour séniors, ou rejoindre le foyer d’un membre de sa famille… À ce moment-là, l’acheteur peut prendre possession du bien pour l’habiter lui-même ou le louer.
Dans la plupart des cas, l’acheteur verse un bouquet au vendeur dès la signature de l’acte authentique chez le Notaire. Son montant est variable et n’a aucun caractère obligatoire, il doit seulement répondre aux besoins du vendeur.  Le vendeur, qui reçoit la rente viagère, est appelé « crédirentier ». L’acquéreur, quant à lui, est nommé « débirentier ».

Le terme « résilié » ne peut pas être utilisé. Le contrat viager est revendu ou a fait l’objet d’une action résolutoire pour défaut de paiement de la rente. Il n’est pas  possible pour un vendeur ou un acquéreur de mettre fin au contrat de manière unilatérale

Les garanties sont nombreuses, le compromis de vente et l’acte authentique en découlant devant être extrêmement précis pour éviter toute déconvenue en cas de litige.

Le législateur n’a malheureusement pas défini de règles en la matière. Il faut donc être extrêmement vigilant, en fonction du type de vente, que ce montant soit prévu. Il n’est pas obligatoire dans tous les contrats mais cela doit être très clairement expliqué.  Enfin, c’est un élément négociable entre les parties préalablement à la signature de l’offre d’achat.

Dans le cadre du viager, le bouquet est une somme que l’acheteur verse au vendeur dès la signature du contrat. Il est d’usage de dire que cette somme est généralement comprise entre 20 et 30 % de la valeur estimée du logement, mais il est facultatif.

Oui, c’est possible ! et c’est même une excellente idée. Plusieurs possibilités vous sont  offertes : vendre en nue-propriété et conserver vos loyers, vendre en vente avec paiement échelonné libre ou nue-propriété, viager libre ou nue-propriété sont des  approches possibles. Votre fiscalité en sera impactée ainsi que vos revenus.

La principale différence entre les deux types de viagers repose sur l’occupation du bien :

– Avec le viager occupé, le vendeur continue à vivre dans son logement.

– Avec le viager libre, l’acheteur peut y vivre ou le louer aussitôt l’acte authentique signé chez le Notaire.

Il faut savoir que le viager libre est nettement plus rare que le viager occupé. Pourtant, ce système ne manque pas d’atouts.

L’avantage pour l’investisseur, c’est qu’il pourra parfaitement louer le bien à un tiers pour financer en partie le paiement des rentes viagères.

La propriété d’un bien est séparée en trois droits :
– L’usus, qui correspond au droit d’utiliser le bien, pour mémo «l’user »
– Le fructus, qui donne le droit de louer le bien, pour s’en rappeler le « fruit » récolté du bien
– La nue-propriété, qui indique la possession du bien
L’ensemble étant la pleine propriété

Dans le cadre d’un viager occupé, la nue-propriété revient systématiquement à l’acheteur. En revanche, le vendeur peut choisir de conserver l’usufruit (usus et fructus) afin de pouvoir occuper ou louer son logement comme bon lui semble.
Mais la plupart du temps, le vendeur conserve seulement un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), qui lui permet d’habiter le bien sans le louer.
En effet, le viager avec usufruit est moins apprécié des investisseurs, puisque le bien peut se trouver loué au moment du décès du crédirentier. L’acquéreur peut alors être contraint d’attendre la fin du bail pour prendre possession de son logement. Vendre le bien avec un usufruit aura donc un impact sur le montant de la rente.

Une rente viagère se calcule à partir d’un taux de rente. Si le législateur indique en son  article 1976 du Code Civil que « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer », nous vous recommandons la prudence. Un taux de rente trop faible au regard de l’administration fiscale peut être une cause de requalification de la vente. 

Chaque année le débirentier doit déclarer le montant des arrérages versés pour l’année précédente auprès des impôts et cela avant le 1er février de chaque année (imprimé n°2466).

 Il faut déclarer le montant brut annuel perçu, l’administration fiscale appliquera l’abattement elle-même.

La première des choses est d’établir quelles étaient les charges des parties et ce qui était prévu dans le cadre du contrat en cas de négligence avérée. Négligence qu’il faudra faire constater par exploit d’huissier. 

Tout dépend de la manière dont vous avez vendu et de ce qui est prévu dans votre  acte authentique. Généralement il faut envoyer, en viager occupé, un recommandé  pour signaler le départ du bien. Pour l’acquéreur c’est souvent le point de départ d’une  augmentation de rente à prévoir.

La loi permet à un débirentier de revendre le contrat viager. 

Il n’est pas possible de modifier le montant de la rente puisqu’il est déjà contractualisé. Seul le montant du bouquet pourra être déterminé librement. 

Sauf accord du crédirentier, le premier acquéreur sera tenu solidairement au paiement de la rente en cas de défaillance du premier acquéreur.