C’est une question qui revient très souvent car le viager est associé à l’âge mûr. S’il est en principe possible de vendre à tout âge de la vie, en pratique toutefois il ne sera pas intéressant de vendre (ni d’acheter) en viager avant un certain âge. 

55 ans, 60 ans, 65 ans, ou carrément pas avant 80 ans ? L’interrogation est de mise concernant le moment opportun pour vendre en viager. Il n’existe aucune loi interdisant de vendre en viager avant un certain âge pourtant le fonctionnement même du viager oblige à en tenir compte. Car l’âge du vendeur va influer sur le prix de vente du bien.

L’âge et la valeur du bien immobilier 

Si le prix de vente d’un bien en viager tient d’abord et avant tout compte de la valeur marché (ou valeur vénale) du bien. En viager occupé une réduction de prix est tout d’abord appliquée en fonction de l’âge du ou des vendeurs. Pour une raison simple, en viager occupé le vendeur reste vivre chez lui, sa rente est versée à vie et réversible au conjoint survivant. Il convient donc de déterminer la valorisation de ce Droit d’usage et d’habitation (DUH) .

Il est évidemment impossible de savoir quand vont décéder les vendeurs (et Dieu nous en préserve), c’est pourquoi l’on se base sur leur espérance de vie. Espérance de vie qui sera bien entendu plus longue si le ou les vendeurs sont plus jeunes. 

En effet, qu’il s’agisse de viager libre ou occupé, les rentes seront calculées en fonction de l’espérance de vie.

Dans l’hypothèse d’un viager libre, c’est à dire si les vendeurs choisissent de quitter le bien dès la signature de l’acte de vente, le DUH ne s’applique pas et le calcul (et la répartition du prix) de vente seront différents. Dans un viager libre en effet, l’acquéreur peut louer le bien ou encore l’habiter directement s’il le souhaite. 

Vendre en viager à 75 ou 80 ans 

Prenons un exemple concret : une jolie maison dans les beaux faubourgs de Nantes, d’une valeur marché estimée à 350 000 €. Pour un couple de retraités de 76 et 74 ans qui souhaite vendre sa maison en viager occupé, l’espérance de vie à prendre en compte est de 18 ans. D’après les barèmes en vigueur cela représente un droit d’usage et d’habitation de 51,3% de la valeur du bien et donc un capital de 170 540 € à transformer en bouquet et en rente.

Dans le même cas de figure mais pour un couple de 80 et 82 ans, le droit d’usage et d’habitation représentera 41 % de la valeur du bien car l’espérance de vie cumulée est alors de 12,5 ans, soit un capital de 206 500 € à transformer en bouquet et en rente.

À première vue, il semble bien qu’il vaut mieux vendre plus âgé. 

Pourtant pas forcement.

Partons de l’hypothèse que les deux couples pris en exemple ne souhaitent pas percevoir de bouquet. Le premier couple pourra alors prétendre à 948 € de rente mensuelle sur 18 ans soit, sans prendre en compte l’indexation annuelle de la rente, un total de 205 000 € perçus en fonction de la seule espérance de vie.

Le second couple pourra quant à lui toucher 1 655 € de rente mensuelle soit 220 000 € sur l’espérance de vie. La différence ne sera finalement que de 15 000 €.

Il est donc tout à fait possible de vendre en viager à tout âge, mais il faut également tenir compte de la valorisation du bien dans sa globalité. 

La valorisation du bien 

Pour être complet, il convient en effet d’évoquer ici ce que l’on appelle la valorisation du bien. 

Si cette même maison était vendue en vente classique et que ces deux couples cités en exemple partaient vivre en location tout en souhaitant bénéficier des mêmes revenus complémentaires que s’ils avaient vendu en viager. Et qu’ils doivent pour se reloger dans des conditions équivalentes à celles qu’ils avaient dans leur maison débourser un loyer  de 950 € par mois.

Le premier couple qui souhaite 948 € de revenus complémentaires épuisera donc un capital de 22 776 € par an (948X12 + 950 X12). Au bout de 15 ans tout le capital de la maison sera donc consommé.

Pour le second couple qui souhaite 1 655 € de revenus complémentaires, ce sont 31 260 € (1 655X12 + 950X12) qui sont à imputer sur le capital par an. Au bout de 11 ans le capital de la maison sera donc consommé.

L’expert en valorisation patrimoniale prend cette hypothèse en compte dans le calcul du DUH puisque le DUH équivaut à un loyer que le vendeur n’a pas à payer. Ce qui signifie donc qu’à partir de 15 ans d’occupation pour notre premier couple ou seulement 11 ans pour le second, il devient plus intéressant financièrement d’habiter son viager que d’avoir vendu sa maison et être parti en location. 

Tout cela sans parler des désagréments d’un déménagement, et/ou de l’hypothèse d’un départ en maison de retraite où les tarifs sont plutôt de l’ordre de 2000€ par mois. 

Le principe de libération anticipée

Il est toutefois un aspect qui est régulièrement oublié dans la vente en viager occupé. C’est celui de la libération anticipée du bien. 

En effet, si les calculs en viager portent sur l’espérance de vie c’est que l’on part du principe que le vendeur va rester dans le bien jusqu’à son décès. Or, dans la pratique bien des vendeurs en viager (et des personnes âgées en général) ne finissent pas leurs jours chez eux, mais en maison de retraite, ou encore chez des proches. Cette précision est importante pour vendeurs et investisseurs en viager car si le vendeur indique à son débirentier vouloir quitter définitivement le bien, ce dernier pourra alors y habiter ou le louer, et donc en tirer des revenus. 

Il arrive ainsi fréquemment qu’un vendeur ayant une espérance de vie de 17 ans ne reste finalement que 10 ans dans le bien, ce qui peut s’avérer intéressant pour l’acquéreur. En contrepartie toutefois, non seulement le vendeur continue de percevoir la rente (qui elle est versée à vie et réversible au conjoint survivant) mais celle-ci est majorée en cas de libération anticipée. Cette clause est obligatoire et inscrite dans l’acte authentique de vente en viager occupé. Il est d’usage alors que la rente soit revalorisée compte tenu de la valeur locative du bien.