Le viager est communément associé à la rente viagère. Dans le cadre de la vente en nue-propriété, il n’y a en théorie pas de rente viagère. L’intégralité du prix de vente est versée dès la signature de l’acte authentique. Mais il ne s’agit pas là de la seule différence entre viager et nue-propriété.

Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?

En droit français, la pleine propriété d’un bien comprend l’usus, le fructus et l’abusus.

La grande particularité de la vente en nue-propriété repose sur la notion de démembrement du bien. Celui-ci va en effet être décomposé entre deux droits distincts : l’usufruit (usus et fructus), que conservera le vendeur et qui lui permet d’occuper (usus) ou de louer le bien (fructus), et la nue-propriété (abusus) qui donne à l’acquéreur le droit d’en disposer, en le cédant, le léguant ou le donnant.

En nue-propriété, la transaction n’est donc réalisée que sur l’unique nue-propriété du bien immobilier, alors qu’elle porte sur la pleine propriété dans le cas d’un viager occupé.

Une des grandes différences de la vente en nue-propriété est donc bien qu’elle permet au vendeur de conserver la capacité de louer tout ou partie du bien durant toute sa vie ou jusqu’au rachat de l’usufruit. Alors que dans le cas d’un viager « classique », le vendeur vend la pleine propriété du bien en conservant le droit d’usage et d’habitation (DUH), donc le droit d’y vivre jusqu’à la libération du bien ou le décès.

Les termes de la vente

Dans le cadre d’une vente en nue-propriété, le prix est calculé sur deux critères :

• La valeur marché (ou valeur vénale) du bien
• L’âge du ou des vendeurs afin de déterminer la clé de répartition entre nue-propriété et usufruit.

Ces calculs, complexes, sont effectués à l’aide de différents barèmes liés à l’espérance de vie, les plus fréquents étant le barème Daubry, le TG05 ou Algovia.

Prenons l’exemple de Mme M., 72 ans, qui souhaite vendre son bien en nue-propriété afin de garder ses locataires dans le studio et le T2 qui se trouvent en rez-de-jardin du logement qu’elle occupe à l’étage. La maison est estimée à 350 000 €. Après calcul de l’usufruit, la maison produit une valeur occupée de 188 650 €, soit une réduction de 46,1%. Mme M.a alors le choix de percevoir cette somme en une fois (bouquet sec) ou de percevoir une rente. Mme M.a choisi de percevoir une rente sans bouquet de 1071€ pendant toute sa période d’occupation.

La durée de l’usufruit

La durée de l’usufruit peut être définie au contrat de vente entre acquéreur et vendeur.

L’article 617 du Code Civil donne une liste de cas dans lesquels l’usufruit s’éteint :

• Décès de l’usufruitier

• Expiration du temps pendant lequel il a été accordé

• Consolidation ou réunion sur une même tête des deux qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire

• Non-usage du droit durant une période de trente ans

• Perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi

Par ailleurs, l’article 618 du Code Civil prévoit que « l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. »

L’usufruitier est en effet tenu de procéder à l’entretien régulier et aux réparations d’entretien du bien pendant toute la durée de l’usufruit. Le juge peut donc, selon, la gravité des faits, ordonner l’extinction absolue de l’usufruit ou une compensation financière à destination du nu-propriétaire.

Comment choisir entre viager occupé et nue-propriété ?

Que vous soyez vendeur ou acquéreur, choisir entre ces deux types de vente immobilière très distincts dépendra de plusieurs facteurs.

Côté investisseur, les gros avantages résident dans le fait de s’affranchir des charges courantes et de ne pas faire entrer le bien dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour le vendeur, c’est la possibilité notamment de toucher un capital, des rentes, et des loyers, tout cela sans avoir à quitter le logement…

Le choix dépendra également du type de bien et du projet du vendeur. S’il s’agit d’un bien de grande valeur vénale, et que le vendeur n’a pas besoin de rentes mensuelles, la vente de la nue-propriété lui permettra de toucher sans délai un bouquet sec important, non fiscalisé, en vue d’une donation par exemple.

Par ailleurs, des biens dont la valeur dépasse 500 000 € pourront intéresser des fonds d’investissement capables de disposer de sommes très importantes.

La nue-propriété est également indiquée pour les vendeurs qui possèdent un gîte ou une chambre d’hôte et qui souhaitent poursuivre leur activité tout en dégageant de nouvelles liquidités.

Pour aller plus loin

La nue-propriété, avec ou sans rente, peut être cédée dans le cadre d‘une vente à terme, ou vente à paiements échelonnés. Ce qui signifie qu’au moment de signer l’acte, vendeur et acquéreur se mettent d’accord sur une durée de versement (de 5, 10, 15 ans…) à la fin de laquelle l’usufruit s’éteindra et le nu-propriétaire deviendra plein-propriétaire.

Sources : KAHP VIAGER